万科景观成本规划(能省几千万)

发表时间:2014-07-31  作者:sheng_design  点击次数:1455  磐基园林

第一部分 景观目标成本编制


一、景观目标成本管理规定要点


a.目标成本,是指在不同阶段制订的项目开发成本计划,是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。

b.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中,原则上,每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。

c.主体工程施工图设计完成后,分公司负责编制(或委托咨询公司编制)施工图预算和项目的目标成本计划,经分公司领导审核确认后,报集团公司审核。

d.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后,组织战略投资部、规划设计部、分公司等相关部门一起对《项目目标成本计划》进行评审,评审通过后, 成本管理部综合各部门意见,编制《项目目标成本控制指导书》。

e.①可研阶段目标成本(投资估算)允许误差不超过 30%;

②规划方案阶段目标成本(估算成本)允许误差不超过15%;

③项目开发目标成本(目标成本控制指导书)允许误差不超过5%。


二、园林景观成本构成

三、项目目标成本表编制


1.项目论证决策阶段,依据投资估算确定景观目标成本,成为景观总目标成本,用以控制景观方案设计,是评审方案设计的标准之一。

2.项目景观方案设计完成后,依据方案设计设计估算确定目标成本,成为控制扩初设计的目标成本,是评审初步设计的标准之一。

3.初步设计完成后,依据初步设计概算确定目标成本,成为控制施工图设计的目标成本,是评审施工图设计的标准之一。

4.施工图设计完成后,依据施工图预算确定目标成本,作为项目施工阶段成本控制目标。

5.景观总目标成本及其它阶段的目标成本按照上表《园林景观成本构成》进行 测算编制。


四、确定目标成本应遵循的基本原则


1.标杆瞄准

在项目选择和项目策划阶段,项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆,以及非工程成本市场标杆。


2.满足顾客需求

a.在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心 需求和一般需要,并将其转化为定性或定量的明确描述。

b.在分阶段确定目标成本时,应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求 方向倾斜。


3.竞争策略要求

a.在项目选择的项目策划阶段,应调查分析竞争对手的综合竞争能力,结 合项目自身资源条件和经营目标,形成明确的竞争策略,并将竞争策略 对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。

b.在分阶段确定目标成本时,始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。


4.倒逼成本

(1)通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作,依据市场标 杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。

(2)用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本,并用以指导“限额设计”和项 目开发策划的硬性指标。

(3)用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。


a.方案设计形成的目标成本≤景观总目标成本-成本预备费(一般为景观总 目标成本×8%)。用景观总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方案设计,直到方案设计优化满足此要求。

b.景观初步设计形成的目标成本≤景观方案设计形成的目标成本+成本预备费*20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计,直到初步设计优化满足此要求。

c.景观施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费*10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计,直到景观施工图设计优化满足此要求。

d.测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费(≥70%的成本预备费)即成为确定的项目成本控制目标。


五、制定景观目标成本参考数据

六、景观投资原则


注:以上列表数据来自考察、网络调研、同行交流、与相关施工单位交流沟通。本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位。


基于以上分析,提出以下投资原则及控制性建议:


1.景观投资水平应根据营销定位的楼盘档次相匹配,可参照同档次楼盘的景观投入水平。

2.尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作,不仅能够有效的优化产品设计,而且能够提高产品的知名度,把握了景观细节,就把握了效果,成熟的景观设计成果能节约成本。

3.选择相匹配的材料及有实力的施工单位,保证设计效果的实现,设计再好,没有好的施工单位来实施,同样不能做出好的园林景观。

4.为控制整体投资,应合理分配。根据地块分级,景观投资不宜采用统一标准,而应该在统一的投资水平上,根据土地分级采取景观投入分级的 策略,在重点区域,如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平,相反,则可以适当低于平均水平,合理的有一定程度的区分景观投入,控制整体投入将使投资更加合理,经济。


七、景观投资重点

1.根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售买场路线的景观投资水准。

2.在考虑景观均好性的同时,适当的提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次,以提升高品质物业的标准。

3.依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势,楼盘整体投资应提高软景投资比例。

4.根据“木桶原理”,在相对劣势地块(朝向不好、周边环境差)周围应适当提高景观投资水平,提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质;对于城市形象展示面和临街区的地方,适当的提高投资比例是有必要的。


第二部分 景观成本规划(案例分析)


一、项目景观概况

二、各项费用比例


各分项中绿化建设费40%,铺地景观15%,为景观成本控制的重点,也决定了景观效果。



1.绿化建设费


全区苗木费用按绿化面积每平方270元;土方工程量按照全区平均覆土1.2米计算,单价按市场价格确定;土方控制方向:降低硬质场地标高,减少土方回填量。


(1)绿化组成


(2)各元素比例

a.小区周边围墙及局部区域需设置高绿篱估算量为总面积的10%。


b.为达到乔灌草有一个比较合适的比例选择矮灌木40%,草坪50%。


a.按常用大乔木(胸径375px香樟)每株3700元计算;


b.按常用小乔木(3米高四季桂)每株1500元计算;


c.为达到密度较高选择此比例。


(3)绿化各区域比例

控制方向:在不同区域植物密度控制及效果,选用本土树种。主要控制普通景观区的绿化效果。


2.大门


次入口设置岗亭、项目标志,预留费用15万。主入口设置岗亭、项目标志,预留费用20万。


控制方向:次入口岗亭在5-6平方,主入口岗亭7-8平方。使用面砖贴面,设置入口标志。

3.道路建造费


沥青道路按《景观标准化》做法测算,全区道路面积,预留混凝土路牙费用。景观道路基层按《景观标准化》测算,面层按照150元/平方控制。


(1)面层选择

因小区设计风格为新古典主义,铺筑主要使用透水砖,少量使用石材。

混凝土砖:品质感差,多用于市政道路;采购容易;价格约30元/平米(材料价),不建议使用。


陶土烧结转:品质感较好,能渗透雨水,百合公寓、甲天下等小区均有使用。采购相对困难,主要产地在宜兴。价格约75元/平米(材料价)大量采购可以降低成本。

4.铺地景观区


中心景观区设置廊架8个每个按5万元控制。长度4-5米,石木结构。

(1)中心水景


目标=41万

水景面积约:185 平米,钢筋混凝土结构、石材贴面、喷泉雕塑及相关水电。


a.梯式景观

梯式景观面积:452㎡;

控制方向:控制此处景观面积及台阶高度。


b.中心铺装

控制方向:按测算数据控制铺贴的面积及面层材料选择。


5.停车位

控制方向:控制停车位的面积,适度减小。

6.围墙建造费占4.91%


控制方向:控制围墙高度在2.5-3米之间,简化铁艺形式,较少石材及贴面考虑使用涂料代替。

7.景墙

占比1.11%,示范区已做基本可以控制。


8.室外照明即水电费

占比5.06%。

电:

(1)路灯按照15米一个即225平方米计算约需378个,每个按1500元加电线300元计算共计约需要68万。

(2)围墙灯:望江路4米一个 约55个 每个500+100元电线 共约3.3万元。其它围墙不设灯。

(3)景墙灯:共50个,每个200+50元电线,约1.25万

(4)柱头灯:共约76个 每个500+50原电线 约4.18万……

(5)水:浇灌水估算,需要8根横管直径50共约 1920 米 ,2个竖管直径80共约800米,若干直径25支管约1000米,加若干取水口,估算为50万。

以上估算合计约140万。


9.室外零星设施

占比2.28%。

控制方向:此部分为小区必要设施。

垃圾桶没单元入口设置一个,延两条主轴各设置3个,中心景观区和活动区个设置一个共需要约50个,每个按1000元计算。

坐凳按每栋楼设置2个计算,约需35个,每个按2000元预估。其它景观小品按每栋楼5个计算,其它区域按需要布置10-15个,公约100个,每个按5000元预估。


10.签证变更及不可预见费

占比9.09%;

控制方向:因景观施工特殊性,预留了9.09%的签证费用。




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